住み心地・価格・修繕費でどっちが得か？
「新築マンションは安心だけど高い。築古団地は安いけど不安…」── どちらを選ぶべきか迷う人は多いです。ここでは住み心地（暮らしの快適さ）／購入時の価格負担／買ってからかかる修繕・維持費の3つの観点から、現実的に比較していきます。
結論
コスト最重視・リノベを厭わないなら→ 築古団地が有利（初期費用が低く、工夫で住み心地を高められる）。
快適さ・最新設備・耐震・管理の確実さを重視するなら→ 新築マンションが有利。
ただし「団地は安い＝お得」ではなく、修繕積立金・大規模修繕リスク・構造制約を理解した上で選ぶことが不可欠です。以下で具体的に比較します。
1.住み心地（暮らしの快適さ）比較
新築マンションの強み
最新の断熱・防音・換気性能、設備（システムキッチン・浴室暖房・省エネ給湯器など）が揃っているため、住み始めから快適。
共用施設（宅配ボックス、オートロック、エレベーター、フィットネス等）が充実することが多く、利便性が高い。
管理方式・規約が整備されているケースが多く、トラブル対応が比較的スムーズ。
団地（築40年超）の強み・弱点
団地は「敷地が広く緑がある」「開放的で日当たりが良い」ケースが多く、生活環境そのものは良いことが多い（徒歩圏に学校・公園・商業施設が揃うことも）。
一方で、断熱性・防音性・窓・設備の古さが気になる物件も多い。エレベーターがない階段オンリーの棟もあり、バリアフリー面で不利な場合がある
内装をフルリノベーションすれば「見た目・機能」は新築並みに改善できるが、構造（壁式など）によって間取り変更が難しいケースがある。
2.価格（初期コスト）比較
新築マンション
物件価格が高いのが最大の特徴。都心近郊では数千万円〜億を超えることもある。
諸費用（仲介が無い分安くなることもある一方で、登記・税金・管理準備費等は別途必要）。
築古団地
物件価格が大幅に抑えられる（同エリアで比べると新築の半分以下〜数割安になる例も多い）。その分、内装リノベに予算を回せるのが強み。
また、分譲団地は管理費・修繕積立金が比較的低く設定されている場合があり、月々の負担が抑えられることがある点も魅力。
3.修繕費・維持コスト（運用コスト）比較
新築マンション
新築時点では大規模修繕が遠く、初期の修繕積立金は比較的低めに見えることが多い。だが長期的には積立を上げていく必要がある。
平均的な管理費・修繕積立金の目安として、管理費は月1.5万円前後、修繕積立金は月1.2万円前後という統計もある（物件やエリアで差あり）。
築古団地
現在の管理費・修繕積立金が低めでも、将来的な大規模修繕で「特別徴収（追加徴収）」が発生するリスクがある。古い共用部・外壁・配管の更新が必要になれば一時的に高額負担が発生する可能性がある。
大規模修繕を行っていない建物だと「共用部の老朽化」が進んでいるケースが多く、給排水管やベランダ防水・鉄部の腐食など想定外の工事費が出ることがある。
ポイント：表面的には団地の毎月負担が安く見えても、将来の大規模修繕（特別徴収）リスクまで含めて資金計画を立てることが必須。
4.資産性・再販（出口）リスク
新築マンションは立地・ブランド次第で資産性が比較的保たれるが、築年を重ねると価格は下がるのが一般的。
築古団地は売りにくくなるリスクがある（特に管理が弱い・空き住戸が多い場合）。ただし立地・管理が良ければ、僕の住んでいる団地のように直ぐに売れてしまいます。
5.意思決定チェックリスト10（買う前に必ず確認）
- 長期修繕計画書の有無・修繕積立金の残高と推移を確認。
- 過去の大規模修繕の履歴と今後の予定（見積額）。
- 躯体構造（壁式かラーメンか）と間取り変更の可否（リノベ希望者向け）。
- 給排水管・電気容量・窓の更新履歴（設備の更新状況）。
- エレベーターの有無・稼働状態（高層階を検討する場合）。
- 周辺環境（駅徒歩、スーパー、学校、災害リスク）。
- 管理組合の運営状況・直近議事録（滞納や対応のスピード感）。
- 空き住戸率・住民の年齢構成（コミュニティの将来性）。
- 将来の売却想定価格レンジ（周辺の成約事例）。
- 自分のライフプラン（バリアフリーや子育て、職場移動の可能性）との整合性。
6.将来の展望で決める
「毎月の支払いを抑えつつ自分仕様にしたい（リノベ前提）」 → 築古団地を選び、躯体・配管を確認してから購入。
「安心・即入居で設備・暮らしの快適さを重視」 → 新築マンションを選ぶ。
「資産価値を重視し、将来売る可能性が高い」 → 駅近の中古マンション（管理良好）か新築を検討。
7.まとめ
新築マンションは「安心・快適」だが高コスト。築古団地は「安く買える・環境が良い」一方で、将来の修繕負担とリノベ制約を十分に把握する必要があります。どちらが“正解”というより、あなたが何を重視するか（初期費用・即時快適さ・将来負担）で選ぶべきだと思います。
